「子どもの学校があるから、できればこの家に住み続けたい」「もう相手と関わりたくないから、売ってすっきりしたい」。離婚を考えはじめると、持ち家をどうするかで気持ちが揺れる方は少なくありません。特にペアローンの家は、家もローンも二人の名前になっていることが多く、片方の希望だけでは決められない場面が出てきます。この記事では、持ち家を「売る」か「残す」かを決める前に確かめたいことを、公的機関や金融機関が公開している情報をもとに順番に整理します。

まず「売る」か「残す」か、選び方の全体像

離婚のときの持ち家の扱いは、大きく分けると次の2つです。

選び方どういう形か主に確かめること
売る家を売って、売ったお金でローンを返し、残りを分ける家がいくらで売れそうか、ローン残高を返しきれるか
残す夫婦のどちらかが住み続ける（家を引き継ぐ）ローンをどうするか、引き継ぐ側が返していけるか

どちらが正しいということはありません。ただ、気持ちだけで先に決めてしまうと、あとで「ローンの条件で無理だった」と分かることがあります。先に数字と契約を確かめておくと、話し合いが進めやすくなります。

決める前に確かめたい4つのこと

1. ローンの残高と家の価値

最初に確かめたいのは、ローンの残りがいくらで、家がいくらくらいで売れそうかです。返済予定表や金融機関の残高のお知らせで残高を、不動産会社の査定などで家の価値の目安を確かめます。ペアローンの場合は、二人分のローンの残高を合計して比べます。

家の価値がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」と呼ぶことがあります。どちらかによって、売るときの進め方が大きく変わります。

2. 家の名義（持分）

登記事項証明書で、家の名義と、それぞれの持分を確かめます。ペアローンの家は、夫婦それぞれが持分を持つ形で登記されていることが多く、売るにも残すにも、持分を持つ二人の合意が必要になるのが一般的です。

3. ローンの契約の中身

ローンの契約書で、誰が債務者か、相手のローンの連帯保証人になっていないか、連帯債務になっていないかを確かめます。ここは、家を残す場合に特に大切になります。

4. 離婚後の暮らしと収入

家を残す場合、住み続ける側が一人の収入でローンや固定資産税、修繕などの費用を払っていけるかを考えます。売る場合も、離婚後の住まい探しや引っ越しの費用、時期を考えておく必要があります。

持ち家を「売る」場合の考え方

売ったお金でローンを返しきれるか

売る場合、売ったお金でローンを返しきれるかどうかが分かれ目です。返しきれて手元にお金が残る場合は、そのお金を財産分与の話し合いの中でどう分けるかを決めることになります。

一方、売っても残高が残るオーバーローンの場合は、足りない分を手元の資金で補うなどの準備が必要です。金融機関と相談しながら進める方法もありますが、条件は金融機関や契約ごとに違います。くわしくはオーバーローンの家を離婚で売るときにまとめています。

売るときの税金

国税庁の案内では、マイホームを売ったときは、一定の要件を満たせば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。以前に住んでいた家でも、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合は対象になると案内されています。

ただし、親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売った場合は、この特例の対象外とされています。また、特例を受けるには確定申告が必要です。売る時期や相手によって扱いが変わることがあるため、ご自身の場合は税理士や税務署へご確認ください。

持ち家を「残す」場合の考え方

ローンはそのままでは動かせない

どちらかが住み続ける場合、一番の壁になりやすいのがローンです。夫婦で「家は妻が住み、ローンも妻が払う」と決めても、それだけで金融機関との契約が変わるわけではありません。

住宅金融支援機構の案内では、離婚などで債務者を変えることや、融資を受けた家の持分を変えることには、機構の審査が必要とされています。審査の結果、認められない場合や、一部の繰上返済、新たな債務者の追加を求められる場合があるとも案内されています。銀行などのローンも契約ごとに取り扱いが違うため、返済中の金融機関に確かめてください。

家を出る側にもリスクが残ることがある

ペアローンの家で、家を出た側のローンや連帯保証がそのまま残ると、住んでいない家のローンの返済責任を負い続けることになります。住み続ける側が返済できなくなった場合の影響も考えておく必要があります。

金融機関に黙って名義を移さない

住宅金融支援機構の案内では、承諾なく融資住宅を他人に譲り渡すと契約違反となり、融資金の全額返済や違約金の支払いを求められる場合があるとされています。家を残す方向で考えるときは、名義を動かす前に、まず返済中の金融機関に相談することが大切です。

なお、国税庁の案内では、財産分与として土地や建物を相手に渡したときは、渡した側に譲渡所得の課税が行われることになるとされています。家を残す側に持分を移す場合も、税金の扱いを税理士や税務署へご確認ください。

住み続けるための具体的な確かめ方は、離婚後もペアローンの家に住み続けるには？でくわしく紹介しています。

財産分与の期限にも注意

家を売るか残すかは、財産分与の話し合いと深く関わります。日本年金機構の案内では、令和8年4月に、民法の離婚時の財産分与請求権の除斥期間が2年から5年に変更されたとされています。一方で、年金分割の請求期限について、令和8年4月1日より前に離婚した場合は従前どおり2年以内と案内されており、離婚した時期によって扱いが異なる点に注意が必要です。

ご自身の場合の期限や、家の分け方の考え方は、弁護士などの専門家にご確認ください。財産分与で家をどう考えるかは、離婚の財産分与で家はどう分ける？にまとめています。

よくある質問

売るか残すか、二人の意見が合わないときはどうなりますか？

ペアローンの家は二人が持分を持っていることが多く、売るにも名義を動かすにも合意が必要になるのが一般的です。話し合いで決まらない場合の進め方は状況によって異なるため、法律に関わる部分は弁護士などの専門家へご相談ください。

子どものために、家に住み続けたいです。できますか？

住み続ける側が一人でローンを返していけるか、金融機関が債務者や持分の変更を認めるかによります。まずはローンの残高と収入を確かめ、返済中の金融機関に相談してください。借り換えで一本にまとめる方法が考えられる場合もありますが、新たな審査があります。

家がいくらで売れるか分からないと、決められませんか？

価値の目安があると判断しやすくなります。不動産会社の査定などで目安を知り、ローン残高と比べてみると、売る場合に手元にお金が残るのか、足りなくなるのかが見えてきます。

離婚してから売っても、3,000万円の特例は使えますか？

国税庁の案内では、以前に住んでいた家でも、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの要件を満たせば対象になるとされています。ほかにも要件があるため、ご自身の場合は税理士や税務署へご確認ください。

まとめ

  • 持ち家の扱いは大きく「売る」と「残す」の2つで、先にローン残高と家の価値を比べると選びやすくなります
  • 売る場合は、売ったお金でローンを返しきれるかが分かれ目で、マイホームの売却には税金の特例があります
  • 残す場合は、ローンの名義や持分の変更に金融機関の審査が必要で、黙って名義を移すと契約違反になるおそれがあります
  • 財産分与の請求期限は、離婚した時期によって扱いが異なります

売るか残すかは、ローンの契約、家の価値、二人の収入、お子さまのことなど、ご家庭ごとの事情で答えが変わります。当窓口では、今の状況を伺って家とローンの状況を整理し、法律や税金、売却に関わる部分は、必要に応じて専門家へご案内します。相談者さまからは料金をいただきません。入力いただいた内容をもとに運営からご連絡します。相談内容をくわしく見る

あわせて、ペアローンで離婚したら家はどうなる？、離婚と住宅ローン、名義はどうする？もご覧ください。

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