「離婚しても、子どものためにこの家には住み続けたい」「でも、相手のローンが残ったままでは落ち着かない」。ペアローンで家を買ったご夫婦が離婚を考えるとき、よく検討されるのが、2本のローンを1本にまとめる一本化です。ただ、一本化は「名義を書き換えるだけ」の手続きではありません。この記事では、一本化の仕組みと、審査で見られること、進める前に確かめたいことを、住宅金融支援機構や国税庁が公開している情報をもとに順番に整理します。

ペアローンの「一本化」とは

2本のローンを、住み続ける側の1本にまとめ直すこと

ペアローンは、夫婦がそれぞれ自分の住宅ローンを契約する仕組みです。家は1つでも、ローンの契約は2本あります。離婚後にどちらか一方が住み続ける場合、住み続ける側が新しく単独で住宅ローンを借り、そのお金で2本のローンを返しきる。これが一般に「一本化」と呼ばれる方法で、中身は住宅ローンの借り換えです。

離婚届や夫婦の合意だけでは、ローンの契約は変わらない

住宅ローンは、夫婦それぞれと金融機関とのあいだの契約です。離婚届を出しても、夫婦で「家と残りのローンは妻が引き継ぐ」と決めても、それだけで金融機関との契約が書き換わるわけではないと考えるのが一般的です。住宅金融支援機構のよくある質問でも、離婚などで債務者や融資物件の持分を変えるには機構の審査が必要とされています。

一本化（借り換え）のおおまかな流れ

一般的には、次のような流れで進みます。

  1. 住み続ける側が、単独名義で新しい住宅ローンを申し込む
  2. 審査に通ったら、借りたお金で今の2本のローンを返しきる
  3. 2本のローンのために設定されていた抵当権を外し、新しいローンの抵当権を設定する
  4. 出ていく側の持分を、財産分与などで住み続ける側に移す

ペアローンでは、お互いのローンの連帯保証人になっている契約もあります。一本化で元のローンを返しきれば、その保証も終わることになります。保証の仕組みはペアローンの連帯保証は離婚でどうなる？にまとめています。

審査で見られること

一本化でいちばんの壁になりやすいのは、一人の収入で、二人分だったローンを借りられるかです。ここでは、基準が公開されている【フラット35】の借換融資を例に見てみます。銀行などのローンは、基準が金融機関ごとに異なります。

年収に対する返済の割合（総返済負担率）

【フラット35】では、年収に占める、すべての借入れの年間返済額の割合（総返済負担率）に、次の基準があります。

年収400万円未満400万円以上
総返済負担率の基準30%以下35%以下

ここでいう「すべての借入れ」には、住宅ローンのほか、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードのキャッシングや分割払い、リボ払いを含む）なども含まれます。二人の収入で組んだローンを一人で借り直すときは、この割合が大きくなりやすい点に注意が必要です。

借りる人と、今のローンの関係

【フラット35】の借換融資では、原則として、借換えの対象となるローンの債務者と、借換えを申し込む人が同じであることが要件になっています。また、住宅やその敷地を共有している場合は、申込みご本人が共有持分を持つなどの要件があります。ペアローンのうち相手名義のローンを、自分の借換えでまとめて返せるかどうかは、商品や金融機関によって扱いが違うため、申し込む前に確かめておきたい大切な点です。

これまでの返済の状況

【フラット35】の借換融資では、住宅取得時のローンを借りてから1年以上たっていること、申込日の前日までの1年間、正常に返済していることも要件とされています。離婚の話し合い中に返済が遅れると、借り換えの選択肢が狭まるおそれがあります。

借りられる額と期間

【フラット35】の借換融資の借入額は、100万円以上1億2,000万円以下で、「借換対象となる住宅ローンの残高」と「機構による担保評価額の200%」のいずれか低い額までとされています。借入期間にも、申込時の年齢や、最初のローンを借りてからの年数による上限があります。

名義・持分・税金で確かめたいこと

持分の移し方は、ローンの手続きとあわせて

ペアローンの家は、多くの場合、夫婦それぞれが持分を持つ共有名義です。一本化では、ローンだけでなく家の持分もあわせて整理します。住宅金融支援機構は、承諾なく融資住宅を他人に譲り渡すと契約違反となり、全額の返済を求められる場合があると案内しています。持分を動かすのは、金融機関に相談してからにしましょう。名義の考え方は離婚と住宅ローン、名義はどうする？もご覧ください。

財産分与と贈与税

国税庁は、離婚により相手から財産をもらった場合、通常は贈与税がかからないとしています。ただし、分与された額が多すぎる場合や、税を免れるための離婚と認められる場合は、贈与税がかかるとされています。【フラット35】の案内でも、借換えに伴って持分を変えるときの住宅ローン控除の扱いなど、税金については税務署や税理士に確認するよう書かれています。個別の判断は、専門家へご案内します。財産分与での家の扱いは離婚の財産分与で家はどう分ける？にまとめています。

借り換えにかかる費用

借り換えでは、印紙税、融資手数料、抵当権の設定と抹消の登録免許税や司法書士報酬、今のローンの繰上返済手数料などがかかることがあります。【フラット35】の借換融資では、こうした諸費用を借入額に含めることができるとされていますが、手元の資金がどれくらい必要かは事前に確かめておくと安心です。

一本化が難しいときに考えたいこと

一人の収入では審査が厳しいときは、ほかの方法と比べて考えます。

  • 手元の資金で繰上返済して、借り直す額を減らす
  • しばらくは今のペアローンのまま返済を続け、返済の分担を取り決めておく
  • 家を売って、売ったお金でローンを返す

返済を続けながら住む方法は離婚後もペアローンの家に住み続けるには？、売るか残すかの考え方は離婚で持ち家は売る？残す？で紹介しています。

よくある質問

ペアローンの名義を、相手から自分に変えるだけで一本化できますか？

一般的には、夫婦の合意だけで名義を変えることはできません。住み続ける側が新しいローンを組んで今の2本を返しきる借り換えか、金融機関の承認を得て債務者を変える手続きが必要です。どちらも金融機関の審査があります。

一人の年収で、二人分のローンを借りられますか？

借りられるかどうかは、年収、ほかの借入れ、ローンの残りの額、家の評価などによって変わります。【フラット35】では、年収400万円未満は総返済負担率30%以下、400万円以上は35%以下という基準があります。銀行などのローンの基準は、金融機関ごとに確かめる必要があります。

離婚の話し合いが終わる前に、借り換えを申し込めますか？

申込みのタイミングや必要な書類は、金融機関によって異なります。持分の移し方や財産分与の取り決めとも関わるため、話し合いの進み具合とあわせて、金融機関や専門家に相談しながら進めるのが一般的です。

一本化すれば、連帯保証も外れますか？

元のローンを借り換えで返しきれば、そのローンのための連帯保証も一般的には終わります。ただし、新しいローンで保証人が必要になるかどうかは、商品や金融機関によって異なります。

まとめ

  • ペアローンの一本化は、住み続ける側が単独で新しいローンを組み、今の2本を返しきる「借り換え」が中心です
  • 離婚届や夫婦の合意だけでは、金融機関との契約は変わらないと考えるのが一般的です
  • 審査では、一人の収入での返済負担率、これまでの返済の状況、今のローンとの関係などが見られます
  • 持分の移し方や財産分与、税金は、金融機関や専門家に確かめてから動かすことが大切です

一本化できるかどうかは、二人のローンの残り、住み続ける側の収入、家の評価、財産分与の話し合いによって進め方が変わります。当窓口では、今の状況を伺って家とローンの状況を整理し、法律や税金、借り換えや売却に関わる部分は、必要に応じて専門家へご案内します。相談者さまからは料金をいただきません。相談内容をくわしく見る

あわせて、ペアローンで離婚したら家はどうなる？もご覧ください。

出典